به گزارش سلام لردگان، در کشور آمريکا تا سال 2003 و براي تحريک سرمايه‌گذاري در بخش مسکن و در کل در اقتصاد، بانکها شروع به پرداخت وام‌هاي مسکن آنهم به تعداد بسيار زياد کردند . تا جايي که عرضه از تقاضا پيشي گرفت و قيمت مسکن شروع به پايين آمدن آنهم با شيب بسيار تند کرد؛ به نحوي که عدم پرداخت اقساط از ادامه پرداخت‌ها از نظر اقتصادي صرفه بيشتري پيدا کرد و پس از آن بانکها به علت اقساط معوق مشتريان شروع به مصادره و حراج خانه‌هاي مردم کردند که اين کار نيز بر شدت عرضه افزود و کاهش قيمتها را به سقوط آزاد قيمتها بدل کرد.

همين امر باعث عدم برگشت مطالبات و در نتيجه ورشکستگي بيش از 400 بانک و يک بحران در کشور آمريکا و به طبع آن در سطح اقتصاد جهاني گرديد که آثار آن هنوز هم در رکود جهاني نمايان است. و بعيد نيست اين سناريو در ايران هم تکرار گردد.

در اصل چهل و سوم قانون اساسي چنين آمده ‌است «داشتن مسکن متناسب با نياز ، حق هر فرد و خانواده ‌ايراني است و دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنها که نيازمندترند ، به خصوص کارگران و روستاييان زمينه اجراي اين اصل را فراهم کند». همچنين در بند دوازدهم از اصل سوم قانون اساسي آمده ‌است که «دولت جمهوري اسلامي‌ايران موظف است در پي ريزي اقتصاد صحيح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامي‌ جهت ايجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محروميت در زمينه هاي تغذيه و مسکن و کار و بهداشت و تعميم بيمه همه امکانات خود را به کار گيرد».

در سالهاي گذشته بعلت پديده جواني جمعيت ( و انفجار زاد و ولد در سالهاي 55 تا 65 ) و افزايش آمار جوانان آماده ازدواج و نيز انباشتگي تقاضا در سالهاي گذشته بخش مسکن ايران دچار تورم تقاضا گرديد که دولت مجبور به مداخله و افزايش ساخت و ساز مسکن در غالب مسکن مهر از طرفي ، و اعطاي مجوز نوسازي براي بافتهاي فرسوده از سوي ديگر گرديد . براساس آمارها در حال حاضر تنها در تهران بيش از 000/360 واحد مسکوني خالي وجود دارد . همچنين در ماه بطور متوسط 20000 مجوز ساخت صادر مي‌شود که 10000 واحد بيش از نياز واقعي است .و اين در حالي است که دولت مصممم است تمام تعهدات دولت قبلي در بخش مسکن را به انجام برساند . و اين موضوع باز هم بر فزوني عرضه بر تقاضا خواهد افزود.

از سوي ديگر در 9 سال گذشته بعلت بي انصافي نمايندگان و شوراي عالي کار ، حق مسکن دوازده ميليون نفر کارگر تنها ماهيانه 10000 تومان بوده  که با پيگيري‌هاي مجدانه مجلس محترم با 100% افزايش به رقم 20000 تومان افزايش يافته است! و کارمندان نيز کم و بيش در وضعيتي مشابه قرار داشته‌اند . اين در حالي است که نمايندگان محترم مجلس نهم کمک 140000000 رابراي رهن يک واحد مسکوني ناکافي مي‌دانند ! بعلت شکاف درآمدي ( ثبات حقوق در برابر تورم شديد که باعث کاهش درآمد قابل تصرف و قدرت خريد مي‌گردد ) که در طول 17 سال بعد از انقلاب بوجود آمده است و از طرف ديگر بعلت محدوديت‌هاي بودجه‌ايي دولت براي افزايش حق مسکن کارگران و کارمندان تحريک تقاضا در بازار مسکن متصور نيست.يک محاسبه‌ي ساده اين مطلب را اثبات مي کند .فرض کنيد يک کارگر با حق مسکن ماهيانه 20000توماني خود بخواهد يک واحد مسکوني 75 متري خريداري کند و اگر متوسط قيمت متري 2500000 تومان در نظر بگيريم قيمت اين واحد آپارتمان حدود187500000 تومان مي‌شود که برابر با 9375 ماه و 781 سال مي‌گردد. پس فرض ايجاد تقاضا براي حدود 40000000 نفر از جمعيت کشور محال است.

جالب است که صاحبان خانه و موجران اگر واحدهاي  خود را بفروش برسانند و در بانک سپرده‌گذاري کنند ، دو تا سه برابر مبلغ اجاره، سود دريافت مي‌کنند. و در اينصورت طبيعي است که فشار عرضه را بيشتر مي‌کند؛ اما کساني هستند که منافعشان در بالا رفتن قيمت هاست و روز به روز با درج آگهي‌هاي کاذب در روزنامه‌هاي پر تيراژ کشور بر حجم حباب مسکن مي‌افزايند . به نحوي که حتي بدون داشتن حتي يک متر زمين مي‌توان آگهي فروش ملکي بسيار بالاتر از قيمتهاي رايج را داد و باعث افزايش که نه بلکه سونامي قيمتها در منطقه‌ايي خاص شد.و در مورد درج آگهي‌هاي کاذب تا کنون هيچ اقدام موثري صورت نگرفته است.

اما اين روند پيامدهاي بسيار ناگواري هم براي بانکها و هم براي سازندگان مسکن به دنبال دارد . و عملا" بخش مسکن را در آستانه يک شوک براي اقتصاد ايران بدل کرده است . ولي چگونه ؟

- اول آنکه مستاجران کارمند و کارگر با حقوق ثابت توان همراهي با افزايش قيمتها را ندارند . و کاهش تقاضا دراين بخش حتمي است.

- دوم آنکه نرخ بهره 22% مالکان را ترغيب به فروش مي‌کند. بعنوان نمونه ملکي که دويست ميليون تومان ارزش دارد ، به سختي و در برخي مناطق ، اجاره 800000 تا 1000000 توماني دريافت مي‌دارد. ولي اگر مبلغ ناشي از فروش اين ملک بعنوان سپرده در بانکها سپرده‌گذاري شود ، نزديک به 3666666 تومان ماهيانه سود دريافت مي کند.

- سوم آنکه مالکان و مستاجران متوجه خواهند شد که نهايت سود گراني لجام گسيخته ي مسکن را بانکها با وامهاي 28% به بالا برده‌اند . و در نهايت چيزي که براي مالکان باقي خواهد ماند اقساط کمرشکن و براي مستاجران فشار اقتصادي و کاهش درآمد قابل تصرف است.

- چهارم آنکه به محض ورود مسکن به فاز کاهش قيمتها جو رواني بازار منفي و پيش بيني‌ها مانع از خريد مسکن براي خريداران خواهد گرديد و باعث سقوط قيمتها و رکود بيشتر در اين بخش خواهد گرديد.

- پنجم آنکه از آنجا که مسکن جزء نيازهاي طبيعي است هر دولتي با پديده حباب قيمتها بشدت مقابله خواهد کرد .چون نارضايتي‌ها در اين بخش بسيار گسترده است و چه بسا رهن و اجاره کلا" به رويه اجاره به شرط تمليک بدل گردد . و از آنجا که نرخ بهره 20% بعلت تبعات بسيار بد بر ميزان سرمايه گذاري و اقتصاد کلان ، اقدامي است که هرگز تکرار نخواهد گرديد ، ترکيدن حباب مسکن قطعي است.چون هزينه‌هاي تامين مالي با کاهش نرخ بهره کاهش خواهد يافت .

- ششم آنکه جمعيت کشور بسوي پير شدن حرکت مي کند و با افزايش ميزان طلاق و کاهش ميزان ازدواج خصوصا" در کلان شهرها و نيز کاهش شديد رشد جمعيت تقاضا براي مسکن کاهش داشته و دارد. بر اساس آمارها 11000000 نفر در آستانه ازداج قرار دارند ولي در شرايط موجود اقدام به ازدواج نمي‌کنند چون حداقل 80%  و بيشتر از درآمد افراد با حداقل مزد مي‌بايست صرف اجاره مسکن گردد که اين امر ازدواج را بسيار دشوار کرده است.

- هفتم اينکه رشد نقدينگي و نبود زيرساخت‌هاي سرمايه‌گذاري باعث هجوم سرمايه‌گذاران به بخش مسکن شده بود ، اما با رشد خيره کننده شاخص‌هاي بورس و خصوصا" نرخ بازده نزديک به 110% ، جذابيت فراواني براي خروج سرمايه‌ها از بخش مسکن وجود دارد.

- هشتم آنکه نتيجه مذاکرات ايران و آمريکا همه‌ي بازارها از جمله مسکن را تحت تاثير قرار مي‌دهد.

قيمت واقعي مسکن چقدر است؟

اگر شما به عنوان يک سازنده بدون داشتن حتي يک متر زمين اقدام به ساخت واحد مسکوني کنيد در شرايط معمول 50% واحدهاي احداثي متعلق به شما مي‌شود و مابقي متلق به صاحب زمين مي‌شود. يعني اگر 5 واحد آپارتمان احداث نماييد 2.5 واحد آن به همراه نيمي از مالکيت زمين به شما مي‌رسد. اگر شما براي هر متر مربع 600000 تومان هزينه کنيد براي 5 واحد 75 متري مجموعا" 225000000 هزينه کرده‌ايد و صاحب 5/2 واحد شده‌ايد که بهاي تمام شده براي هر واحد مسکوني90000000 و براي هر متر مربع 1200000 تومان مي‌شود. و با توجه به اينکه زمين مشاع مي‌شود اين مبلغ نصف مي‌شود و قيمت تمام شده هر متر مربع مسکن 600000 تومان مي شود ! اين در حالي است که قيمت تمام شده در بسياري موارد مبلغي بين 400 تا 800 هزار تومان است که در نتيجه قيمت کنوني را بيشتر و بيشتر غير منصفانه و حتي ظالمانه مي‌کند.

حال معلوم نيست آپارتمانهايي که بطور متوسط  متري 600000 تومان و کمتر تمام شده است چرا متري 6000000 تومان و بالاتر به فروش مي‌رسد؟!

آنچه مسلم است اين است که مسکن يک نياز طبيعي است و تامين آن برابر قانون وظيفه دولت است و در کل فسلفه وجودي همه‌ي دولتهاست. و در شرايط کنوني عده‌ايي هستند که سودجويي‌هاي خود را در ايجاد مانع در برآورده شدن نيازهاي طبيعي مردم قرار داده‌اند و منافع نامشروع آنها فشار اقتصادي زيادي را بر جامعه خصوصا" دهکهاي پايين تحميل کرده است و باعث نارضايتي گسترده مردم دراين بخش گرديده است . دولت مي بايست با نظارت اصولي و درست از کيان خود و مردم دفاع کند.چون اين نياز را نه مي توان به تعويق انداخت و نه از آن چشم پوشيد.

دولتمردان و نمايندگان محترم بايد بدانند:

1-     مسکن نياز طبيعي است و مهيا کردن آن براي آحاد جامعه در بسياري از کشورهاي توسعه يافته جهان جزء ‌وظايف دولتهاست .و بايد حداقل جلوي دخالت نهادهاي دولتي و حکومتي را در اين بخش گرفت .چون مسکن يک کالاي کم کشش است وفشار زيادي را بخصوص به دهکهاي پايين جامعه مي‌آورد.

2-     کشور مهياي بازگشت به نظام طاغوتي ارباب و رعيتي در غالب نظام مالک و مستاجري شده است .عده زيادي از مستاجران براي صاحبان خانه‌ها کار مي‌کنند. همانطور که در زمان طاغوت کشاورزان براي مالکان زمين کار مي‌کردند و سهم کمي از ماحصل تلاش خود داشتند . در بسياري از موارد بيش از 100% حداقل مزد براي اجاره يک واحد مسکوني نياز است و اين غير قابل تحمل است.بر اساس آمارها قيمت مسکن در ايران حتي از بسياري از شهرهاي اروپايي هم بيشتر است و اين با درآمد ايرانيان اصلا" سازگار نيست.

3-     عدم تعادل در بازار مسکن چه بصورت تورم لجام گسيخته و چه بصورت رکود به اين بخش آسيب مي‌زند. در بسياري از موارد نرخ بازدهي در بخش مسکن بيش از 400% وحتي 1000% است که باعث سود سرشار و باد آورده براي سازندگان و فشار شديد بر خانواده‌ها مي‌گردد.بايد اين نرخ سود منطقي گردد .که هم توليد کننده رغبت کافي براي توليد داشته باشد و هم مصرف کننده توان همراهي با قيمتها را داشته باشد.

در هر صورت بخش مسکن آبستن حوادث ناگواري است و با افزايش وام مسکن هم نمي‌توان مشکلات آن را حل کرد و چه بسا اوضاع اين بخش مهم از اقتصاد بد و بدتر خواهد شد . کمترين مشکلات اين بخش کاهش شديد آمار ازدواج است که تبعات اجتماعي گسترده‌ايي در پي خواهد داشت.

گزارش از مجيد گودرزي

انتهاي پيام/

منبع: شبکه اطلاع رساني دانا